Wycena nieruchomości
Świadczę usługi z zakresu wycen nieruchomości, które sporządzane są przez w formie operatów szacunkowych. Każde opracowanie wykonywane jest z należytą starannością, z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, z wykorzystaniem standardów zawodowych oraz zgodnie z zasadami etycznego wykonywania zawodu, a wszelkie Informacje otrzymywane od Klientów w trakcie sporządzania wyceny stanowią dla mnie tajemnicę zawodową.
Sporządzam wyceny nieruchomości w celu:
oraz innych celów szczególnych oraz celów w uzgodnieniu z Klientem zamawiającym wycenę.
W zależności od celu wyceny, dostępnych informacji, przepisów prawa oraz innych czynników mogę dokonać oszacowania:
Zgodnie z definicją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy maja stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
W polskiej praktyce wartość rynkowa utożsamiana jest często z najbardziej prawdopodobną ceną nieruchomości, a więc taką ceną zostanie zaakceptowana przez największą liczbę kupujących i sprzedających na rynku.
Wartość odtworzeniowa nieruchomości zgodnie z definicją zawartą w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest równa kosztom odtworzenia nieruchomości z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Wartość odtworzeniową nieruchomości poza przypadkami szczególnymi oraz wynikającymi z celu wyceny jak np. określenie wartości dla potrzeb ubezpieczeniowych, określana jest wówczas, gdy brak danych uniemożliwia zastosowanie podejść i metod służących do określenia wartości rynkowej.
Wartość indywidualna nazywana jest także wartością inwestycyjną, którą wyróżnia się w praktyce.
Za wartość indywidualną przyjmuje się kwotę pieniężną określoną dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu inwestycyjnym. W ustawie o gospodarce nieruchomościami wartość taka nazywana jest wartością nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora. Przy wycenie nieruchomości na potrzeby prywatnego indywidualnego inwestora uwzględnia się wymagania tego inwestora lub zamierzenia w zakresie rozwoju szacowanej nieruchomości.
W trakcie sporządzania wyceny Klient ma możliwość wskazywania założeń, które powinny być przyjęte przy określaniu wartości nieruchomości, a założenia takie mogą dotyczyć między innymi:
Wartość określona w ten sposób odzwierciedla plany konkretnego właściciela lub inwestora i jest do wartość subiektywna, a kategoria wartości określana w taki sposób wykorzystywana jest często do oceny opłacalności inwestycji, w której brana pod uwagę może być relacja pomiędzy wartością rynkową nieruchomości, a wartością określoną na potrzeby indywidualnego inwestora.
Czas sporządzenia operatu szacunkowego uzależniony jest od czasów realizacji poszczególnych etapów wyceny, które zależą w dużym stopniu od rodzaju wycenianej nieruchomości. W trakcie procesu wyceny należy zrealizować kilka obowiązkowych etapów. Jednym z pierwszych są oględziny nieruchomości oraz konieczna jest analiza dokumentów otrzymanych od Zleceniodawcy oraz pozyskanych samodzielnie przez rzeczoznawcę majątkowego.
Kolejnym etapem jest analiza rynku. W tym celu należy zgromadzić informacje na temat popytu, podaży oraz dane transakcyjne. Końcowym etapem wyceny jest sporządzenie obliczeń.
Aby odpowiedzieć na pytanie ile czasu trwa wycena nieruchomości, należy uwzględnić czas trwania wszystkich etapów wyceny. W znacznej mierze uzależnione jest to od specyfiki danej nieruchomości. W przypadku najprostszych nieruchomości takich jak lokale mieszkalne wycena trwa zwykle 2-5 dni, natomiast w przypadku dużych nieruchomości komercyjnych lub też nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu, czas realizacji może wynosić kilka tygodni.
Czas realizacji zlecenia jest indywidualnie ustalany z Klientem, a w przypadku wyceny większych nieruchomości w umowie pisemnej na sporządzenie wyceny.